В. Маркуц 

ПРАВОСУДИЕ   ПО–ТЮМЕНСКИ

5.7   Статьи на тему жилищно-коммунальных отношений

Бодался  телёнок   с  дубом

Плетью обуха не перешибёшь, чиновника законом не образумишь.

  Из Гражданского кодекса Российской Федерации - "Правоотношения между населением, являющихся потребителями жилищно-коммунальных услуг и исполнителями (продавцами) этих услуг, регулируются различными нормами гражданского права. Высшей формой их взаимоотношений является договор, составленный в соответствии с правовыми, юридически выверенными нормами существующего законодательства. Наличие договора придаёт такой формат отношений, который обязывает исполнителей тщательно следить за объёмом и соответствием  производимых ими услуг государственным стандартам. Только такой договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, порождает правоотношение, а именно, обязательство между заключившими его контрагентами. Обязательства возникают из договора, договор порождает обязательства. Поэтому издавна существует юридическая формула: нет договора - нет обязательства. В Гражданском кодексе Российской Федерации существует такое понятие, как встречное исполнение обязательств. Если одна сторона в соответствии с договором выполнила свои обязательства, то другая сторона договора также должна выполнить свои обязательства. Оплата жилищно-коммунальных услуг – это встречное исполнение населением своего обязательства перед исполнителями. Если предоставленные жилищно-коммунальные услуги не соответствуют федеральным стандартам, потребитель вправе их не оплачивать, а требовать выплаты ему законной неустойки. Отсутствие соглашения по существенным условиям означает, что договор является незаключенным. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, то, говоря юридическим языком, он ничтожен, а текст его не более чем информационный мусор".

Сохранившиеся к лету 2006 года значительно ослабленные после многочисленных перетасовок и рокировок управляющие организации совместно с городскими чиновниками определили границы и разделили между собой муниципальный жилой фонд. После этого в наши дома стали приходить посланцы этих организаций. Жителям предлагали поставить свои подписи под пакетом документов, где указывалось, что они согласны с выбором способа управления своим домом, согласны с предложенной им управляющей организацией, согласны с предложенным им договором управления и с обозначенным в этом пакете уполномоченным представителем собственников жилого дома для оперативного решения вопросов управления. Просмотрев предложенные мне бумаги, никакого договора там я не обнаружил, поэтому пришлось сходить за ним в управляющую организацию.

Прочитав предложенный мне договор, на следующий день, в августе месяце третьего числа 2006 года направил я руководству нашей управляющей организации ЗАПАД "Предложение", где указал, что предложенный проект договора находится в глубоком противоречии с федеральным законодательством, поэтому ни единой строки договора невозможно использовать для составления протокола разногласий. Поэтому предлагаю: либо пусть управляющая организация найдёт квалифицированных юристов и составит договор на условиях, отвечающих требованиям федерального законодательства и запросам населения, либо, если в Тюмени таковых специалистов не найдётся, я предлагаю свои услуги. Очевидно, что "таковых специалистов" в Тюмени не нашлось, поэтому мне было предложено разработать договор управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных  услуг".

К тому времени мною была подготовлена к печати книга "КОММУНАЛЬНОЕ ПРАВО", поэтому разработать типовой договор управления жилыми домами у меня не вызвало больших затруднений. По договорённости с управляющей организацией проект, то есть предварительный  договор, составлен по форме агентского договора в соответствии п.1 ст.1005 ГК РФ от имени управляющей организации за счёт населения. Это означает, что управляющая организация выполняет функции управления жилым домом, включая сбор положенных платежей, предоставляет жителям коммунальные и жилищные услуги и отвечает за их качество. Договор разработан в соответствии с "Методическими рекомендациями по составлению хозяйственных договоров" (автор Е.В. Орехова, аудитор - юрисконсульт АКФ "ГрандМастер") и согласно п.1 ст.432 ГК РФ в нём учтены императивные нормы субстантивных условий договоров данного вида. Учитывая сложную, многостороннюю структуру договора, объём его в электронном виде составил 1.14 Мбайт или 89 страниц на бумажном носителе в том числе: 27 статей, 266 пунктов и 18 Приложений.

Полученный таким образом документ, по аналогии с известными мне формами типовых договоров, я назвал его "Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных  услуг". Они отвечают как нормам Российского законодательства, так и запросам жителей города. Однако для населения такой объёмный документ иметь вовсе не обязательно. Во многих случаях вполне достаточно иметь документ гораздо меньшего объёма, где отражены существенные условия, характерные для договора данного вида. Такой компактный "Договор управления многоквартирным жилым домом", где отражены существенные, жизненно важные для населения условия, составлен мною на основе "Условий управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг", которые являются неотъемлемой частью договора. Он вручается каждому собственнику жилого помещения и служит доказательством заключения договора. "Условия" могут храниться в управляющей организации. Собственники жилых помещений имеют право ознакомиться с ними, а при необходимости получить копию в электронном виде бесплатно или ксерокопию на бумажном носителе за плату. Оба названных документа, то есть "Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных  услуг" в электронном виде и "Договор управления многоквартирным жилым домом" в электронном виде и на бумажном носителе были переданы управляющей организации для дальнейших согласований.

Тем дело и кончилось, потому что недели две или три спустя появилось на дверях нашего дома объявление о том, что во дворе состоится собрание собственников приватизированных квартир для выбора способа управления. Вряд ли это можно назвать "собранием" жителей дома, скорее всего беседой, так как собралось всего 12-15 человек. Подошедший к ним директор муниципальной управляющей организации отметил – "сегодня собралось ещё меньше народу, чем в первый раз, но давайте начнём". Поскольку кворума на собрании не было, не был выбран ни председатель, ни секретарь собрания. Да и сам рассказчик не представился жителям дома, в какой роли он выступает перед нами, сказав, что "вы и так меня хорошо знаете". Не представил нам и нового директора ООО Управляющей компании, да и был ли он на этом "собрании" не известно. Ни единого слова не говорилось об условиях управления домом и предоставления коммунальных и жилищных услуг. Никакой договор "общему собранию собственников" не предлагался, никакого хотя бы маломальского обсуждения, как это предписывается Российским федеральным законодательством (п.3 ст.429 ГК РФ), позволяющего установить предмет договора, а также другие существенные условия, не было.  Тем не менее, во время беседы среди собравшихся жителей дома ходила некая девица и собирала подписи, указывая, где нужно расписаться в целом ворохе бумаг. Ходила она по квартирам несколько дней и после "собрания".

В ноябре месяце 2006 года на дверях нашего дома вновь появилось объявление о том, что собственники квартир приглашаются для заключения договора управления с "Управляющей компанией". Своего договора, составленного мною по устному соглашению с  управляющей организацией, я не увидел. Позднее я выяснил, что чиновники городской администрации составленный мною договор и условия управления многоквартирным жилым  домом  запретили применять в практической работе как нашей управляющей организации, так и другим, пригрозив им – "отберём у вас дома, если не будете работать по нашему, то есть договору администрации и передадим более покладистым". При этом отметили, чтобы все расчёты проводились через ТРИЦ. В противном случае также пригрозили отобрать дома, переданные им в оперативное  управление. А в предложенном договоре администрации сообщается, что некто, неизвестный мне Сбродов Н.М., директор имущественного казначейства г.Тюмени, и Усов А.В., именуемый как директор ООО "ЗАПАД", заключили между собой договор управления многоквартирным домом. В последней странице договора стоят печати упомянутых лиц.

Спрашивается, а где же в этом договоре моё место или, к примеру, Сидорова или Петрова. Сколь ни читай, ни верти этот документ, места в нём для Сидорова, Петрова либо Иванова там нет. Имеется, правда, упоминание в п.9.2 договора, что собственники вправе получить копию этого договора. То есть получить ничего не значащую бумагу, где нарушены основные социально-экономические права граждан в части оказания услуг управления и  жилищно-коммунальных услуг. Её невозможно предъявить в суд в случае конфликтной ситуации, ибо судья непременно спросит, а где же в представленной бумаге ваша фамилия, адрес и подпись. Между тем Жилищным кодексом Российской Федерации (часть1статья162) предусмотрено заключать договор управления многоквартирным домом в письменной форме с каждым собственником помещения в таком доме. И на первой странице договора, в самом первом предложении должны быть указаны реквизиты именно собственника квартиры, а не каких-то посторонних лиц.

Здесь стоит отметить, что Министерство регионального развития Российской Федерации неоднократно напоминало, и своим письмом от 2 мая 2007 г. N 8167-ЮТ/07 ещё раз уведомило региональные и муниципальные органы власти, что:

1. В соответствии с пунктом 16 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации  установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Законодательство Российской Федерации не допускает принятие по указанному вопросу нормативных правовых актов органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

  2. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или ЖСК и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (часть 7 статьи 155 Кодекса);

 3. Деятельность расчетно-кассовых, информационно-расчетных, информационно-аналитических, вычислительных и иных подобных центров и применение" единых платежных документов" не может основываться на нормативных правовых актах органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, поскольку в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" не является компетенцией органов местного самоуправления и органов государственной власти городов федерального значения и не относится к вопросам местного значения.

А Председатель Тюменской городской думы С.М.Медведев, в ответе на мою жалобу о недопустимом вмешательстве городских чиновников в договорные отношения населения с управляющими организациями, написал: "Обязанность органов местного самоуправления по разработке и утверждению типового договора управления многоквартирным домом с целью использования его в практике управляющих организаций действующим законодательством не предусмотрена". Тем не менее, Тюменские чиновники игнорируют Федеральные законы, постановления и распоряжения. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.445 ГК РФ) приоритет в заключении договора принадлежит не коммерческой организации, а населению. Собственники помещений многоквартирного дома  направляют оферту, то есть предложение либо проект договора управляющей организации, стороне, для которой заключение договора обязательно, что мною и было сделано.

Но дело даже не в этом, а в том, что предложенный населению договор содержит массу грамматических, стилистических, юридических ошибок и несоответствий федеральному законодательству. Многочисленные пункты договора содержат повторы и противоречат друг другу. Не указан предмет договора. Описание состава общего имущества дома носит общий обезличенный характер, не отражающий его состояния и конструктивных особенностей жилого строения и прилегающей территории. В навязанном населению  договоре не отражены и отсутствуют  такие существенные,  жизненно важные для населения условия, без которых он является ничтожным, то есть недействительным. Вот некоторые из них, а продолжать можно очень и очень долго:

1. Качество коммунальных и жилищных  услуг. К примеру, по санитарным нормам температура горячей  воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60⁰C и не выше75⁰C. Минимальная температура горячей  воды в точке разбора у потребителей должна  быть  не менее 60⁰C для любых систем теплоснабжения. Допустимая продолжительность перерыва подачи  горячей воды 8 часов суммарно в течение одного месяца. В навязанном нам  договоре  эти положения отсутствуют.

2. Сроки устранения неисправностей в жилых домах не соответствуют нормативным. К примеру, по нормам полагается 3 часа на устранение неисправности, в навязанном нам  договоре указано 3 дня.

3. Не указан порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность и т.д. 

При этом населению навязывают кабальные условия:

1. Расчёты услуг через ТРИЦ путём принудительного отъёма денег у населения за не оказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества. Из аббревиатуры ОАО ТРИЦ и его  учредительных документов следует, что основу его деятельности составляет так называемый биллинг. Биллинг – составление счётов от англ. bill (счёт, квитанция). Биллинговая система, согласно определению – это сертифицированная автоматизированная система Исполнителя для учёта операций по оказанию услуг Потребителю и их оплате. Создание такой системы предполагает наличие присоединённой сети для обеспечения прохождения информационных сигналов от потребителя до принтеров ТРИЦа. К моменту учреждения ОАО ТРИЦ, да и в настоящее время, таковой сети не создано, да и вряд ли когда-либо осуществится. А поскольку присоединённая сеть отсутствует, биллинговая система не сертифицирована, и потому деятельность ТРИЦа незаконна, так как печатание тарифов на жилищно-коммунальные услуги это не есть биллинг. В настоящем виде ТРИЦ не более чем оцифрованный самовар.

2. Незаконная система разграничения эксплуатационной границы ответственности между общедомовым оборудованием и квартирой до проведения капитального ремонта дома и жилых помещений;

3. Незаконность требований денежных средств с населения на проведение капитального ремонта дома;

4. Отказ от выплаты собственникам жилых помещений  в досудебном порядке законной неустойки при непредставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающих установленную продолжительность. В гражданском праве обязательства и обязанности исполнителя и потребителя, продавца и покупателя симметричны. Однако в навязанном населению договоре указано лишь только одно обязательство –  уплата населением пени при несвоевременной оплате ими жилищно-коммунальных услуг.

Получив такой неполноценный договор 1 декабря 2006г. я вновь направил "Условия и Договор управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных  услуг" администрации УК ООО "ЗАПАД" и в администрацию г.Тюмени. Получил ответ, где единственный только раз мне были даны  замечания, внёс изменения и 15 марта 2007г. исправленный текст договора отправил на имя главы города. В полученном ответе текст имеется, однако информации не содержится, то есть, нет ни единого слова по существу. Поэтому в апреле 2007 г. я подал жалобу на имя главы города о ненадлежащем ответе на поставленные мною вопросы, в том числе просил рассмотреть предложенные мною "Условия и Договор управления многоквартирным домом" на комиссии профессионалов в области коммунального права в моём присутствии с целью использования его в практике управляющих организаций города Тюмени. 

В ответ мне было сказано, что поскольку мне были даны ответы ранее, власти прекращают диалог со мной по договору управления жилыми домами, оставляя в силе свой ублюдочный, неполноценный, не соответствующий федеральному законодательству, договор управления.  

Городская администрация, не ответив мне по существу поставленных вопросов, нарушила Федеральный Закон от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации",.а именно:

п.3.ст.5. При рассмотрении обращения гражданин имеет право получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов.

Статья 10. Рассмотрение обращения

1. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо:

1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение;

3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;

 4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов.

Статья 11. Порядок рассмотрения отдельных обращений

5. Если в письменном обращении гражданина содержится вопрос, на который ему многократно давались письменные ответы по существу в связи с ранее направляемыми обращениями, и при этом в обращении не приводятся новые доводы или обстоятельства, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления вправе принять решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки с гражданином по данному вопросу при условии, что указанное обращение и ранее направляемые обращения направлялись в один и тот же государственный орган, орган местного самоуправления или одному и тому же должностному лицу.

Статья 14. Контроль за соблюдением порядка рассмотрения обращений

Государственные органы, органы местного самоуправления и должностные лица осуществляют в пределах своей компетенции контроль за соблюдением порядка рассмотрения обращений, анализируют содержание поступающих обращений, принимают меры по своевременному выявлению и устранению причин нарушения прав, свобод и законных интересов граждан.

И это не единственный факт непрофессионализма чиновников городской администрации. Достаточно вспомнить бессмысленную рокировку управляющих компаний, после которой уцелевшие вышли ослабленными. В результате этого жилищно-коммунальное хозяйство города несколько лет оставалось практически без присмотра, и никакие реформы и модернизация не проводилась. Особенно циничным на фоне трущобного состояния муниципальных жилых домов явилось создание нелегитимной, преступной системы принудительного отъёма денег у населения за жилищно-коммунальные услуги ненадлежащего качества – ОАО ТРИЦ.  Мне никоим образом не понятна позиция администрации г.Тюмени. Чьи интересы она защищает, отстаивая свой  ублюдочный договор? Это было понятно, когда бюджет города финансировал жилищно-коммунальные услуги. Но ведь в настоящее время население оплачивает эти услуги более чем на 100%. Напрашивается вывод, что администрация города защищает интересы своих работодателей, создающих оффшоры в Люксембурге, а свободное, да и не свободное время проводящих на куршавельских потаскушниках. Воистину плетью обуха не перешибёшь, чиновника законом не образумишь.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.445 ГК РФ) приоритет в заключении договора принадлежит не коммерческой организации, а населению. Собственники помещений многоквартирного дома  направляют оферту, то есть предложение либо проект договора управляющей организации, стороне, для которой заключение договора обязательно, что мною и было сделано. Мне никоим образом не понятна позиция администрации г.Тюмени. Чьи интересы она защищает, отстаивая свой неполноценный, не соответствующий федеральному законодательству, договор управления? Это было бы понятно, когда бюджет города финансировал жилищно-коммунальные услуги. Но ведь в настоящее время население оплачивает эти услуги более чем на 100%. Спрашивается, почему власти г.Тюмени систематически нарушают основные социально-экономические права граждан в части оказания услуг управления и  жилищно-коммунальных услуг, не помогают управляющим организациям, а мешают им. Напрашивается вывод, что администрация города защищает интересы своих работодателей, создающих оффшоры в Люксембурге, а свободное, да и не свободное время проводящих на куршавельских потаскушниках. Воистину плетью обуха не перешибёшь, чиновника законом не образумишь.

 28. 06. 2007 г.      Маркуц Вениамин Михайлович  

  канд. техн. наук, диплом ТН № 098695  от 13.05.1987 г.