Проснись, немытая Россия –

Страна рабов, страна господ,

Страна чиновного засилья

И  ты,  послушный им народ.

(из М. Ю. Лермонтова, апрель 1841 год….)

 Чтобы хоть как то противостоять чиновному произволу, нужно обладать хотя бы минимальными юридическими знаниями. Чему и посвящена предлагаемая Вам книга. 

Условия получения переработанного и дополненного варианта книги

В. Маркуц  "Коммунальное право"

Вы можете  ЗДЕСЬ_Kommunalnoe_pravo.docx

<!-- Yandex.Metrika -->
<script src="//mc.yandex.ru/metrika/watch.js" type="text/javascript"></script>
<script type="text/javascript">
try { var yaCounter427674 = new Ya.Metrika(427674); } catch(e){}
</script>
<noscript><div style="position: absolute;"><img src="//mc.yandex.ru/watch/427674" alt="" /></div></noscript>
<!-- /Yandex.Metrika -->

<!-- Yandex.Metrika -->
<script src="//mc.yandex.ru/metrika/watch.js" type="text/javascript"></script>
<script type="text/javascript">
try { var yaCounter326305 = new Ya.Metrika(326305); } catch(e){}
</script>
<noscript><div style="position: absolute;"><img src="//mc.yandex.ru/watch/326305" alt="" /></div></noscript>
<!-- /Yandex.Metrika -->

<div class="yandexform" onclick="return {type: 0, logo: 'rb', arrow: true, webopt: false, websearch: false, bg: '#FFCC00', fg: '#000000', fontsize: 12, suggest: true, site_suggest: true, encoding: ''}"><form action="//yandex.ru/sitesearch" method="get"><input type="hidden" name="searchid" value="152906"/><input name="text"/><input type="submit" value="Найти"/></form></div><script type="text/javascript" src="//site.yandex.net/load/form/1/form.js" charset="utf-8"></script>

В. Маркуц 

канд. техн. наук

© из книги   В. Маркуц 

«Коммунальное право»

5.1   Общие положения договора купли-продажи 

Общие нормы, применимы ко всем видам договора купли-продажи. Обязательственное право является основой договора купли-продажи товаров и услуг. Однако отдельные виды договора купли-продажи, например энергоснабжение, управление многоквартирными домами и некоторые другие, могут быть изменены конкретным договором или специальными нормами. Такие изменения не могут отменять действия общих норм, устанавливающих правовую основу договора купли-продажи, прежде всего, норм о понятии договора, предмете договора и основных правах и обязанностях продавца и покупателя. Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. При неисполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по возмещению причиненных убытков и уплате санкций. Договор купли-продажи, составленный субъектами правоотношений на основе общего согласия участников, является консенсуальным договором. Действия продавца и покупателя по исполнению имеющихся у них обязанностей должны совершаться после заключения договора.

Работы и услуги - объекты гражданских прав

Нормативные положения о купле-продаже базируются на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, которые в качестве неотъемлемой части входят в единый массив законодательства, регулирующего отношения по купле-продаже. Гражданский кодекс Российской Федерации ( ст.128 ГК РФ) определяет, что товаром могут быть любые вещи, в том числе и жилищно-коммунальные услуги: «к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги… работы и услуги». Предметом договора являются вещь и определенная денежная сумма, являющаяся ценой данной вещи. Под вещью понимается материально-телесная субстанция, находящаяся в твердом, жидком или газообразном состоянии, выступающая как товар в гражданском обороте. К вещам, являющимся предметом договора купли-продажи, относятся как движимые, так и недвижимые вещи. Вещи являются предметом договора купли-продажи независимо от цели их приобретения покупателем. Ими могут быть как вещи, предназначенные для личного, семейного и домашнего использования, так и вещи, употребляемые в сфере профессиональной и предпринимательской деятельности. Сфера действия договора купли-продажи помимо вещей распространяется и на имущественные права. Выполнение работ и оказание услуг с точки зрения Гражданского кодекса РФ рассматриваются в качестве вещей и поэтому могут выступать как товар в гражданском обороте, то есть являться предметом договора купли-продажи независимо от цели их приобретения покупателем. В договорах о купле-продаже термин "вещь" заменяется термином "товар", а в ряде других случаях используются вещно-видовые наименования предмета договора, например, энергия, работы или услуги.

Субъекты  договора купли-продажи

В качестве стороны договора купли-продажи (продавца и покупателя) могут выступать все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности. При этом продавец должен быть собственником продаваемой вещи. По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) либо имущественные права в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Эти правила применяются к отдельным видам договора купли-продажи, например энергоснабжение. Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным элементам договора и их детализированным характеристикам - условиям договора.

Энергоснабжение - особый товар

Условия договора устанавливаются сторонами, а также законами и иными правовыми актами. Коммунальные услуги это не только вещи, которые являются объектами гражданских прав,  как это следует из главы 6 ГК РФ, но, благодаря материальным носителям, являются товаром, купля-продажа которого, должна соответствовать определённым нормам. Это обусловлено специфическими свойствами таких услуг, как электро – и теплоснабжение: непрерывность процесса производства, передачи и потребления; невозможность накапливать их в значительных объемах; необходимость в специальных приборах обнаружения в сети. Услуги энергоснабжения рассматриваются как особый товар, по отношению к которому, как объекту права собственности ограничивается применение правомочий владения и распоряжения.

Существенные условия договора

 Многие характеристики товара, в том числе условия о качестве,  устанавливаются государственными стандартами, иными обязательными правилами, исходящими от государственных и муниципальных органов власти, обычаями торгового оборота, предшествующими отношениями сторон, назначением товара. При отсутствии упоминания о них в договоре договор будет считаться действительным. Поэтому весьма важно в договоре с управляющими организациями, либо с поставщиками коммунальных ресурсов или жилищных услуг в обязательном порядке называть федеральные стандарты качества этих услуг, сроки ремонтов и другие нормативы, установленные федеральным законодательством. Нельзя ограничиваться простой ссылкой на эти законы и постановления. Если стороны включают их в договор в качестве обязательных условий, то эти условия приобретают уже юридическую силу, так же как и условия о наименовании и количестве товара. Условие о качестве товара является одним из наиболее важных существенных условий договора купли-продажи независимо от способа определения качества продаваемого товара: самими сторонами; государством; иными лицами, не являющимися продавцом и покупателем; путем установления обязательных для сторон правил.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Условия договора о количестве и качестве товара, подлежащего передаче покупателю, относятся к числу существенных условий договора купли-продажи. При его невыполнении договор не считается заключенным. Это ещё раз свидетельствует о том, что в договоре с управляющими организациями, либо с поставщиками коммунальных ресурсов или жилищных услуг в обязательном порядке называть федеральные стандарты качества этих услуг, сроки ремонтов и другие нормативы, установленные федеральным законодательством.

Передача товара

Статья 466 ГК РФ предусматривает отдельные права покупателя при передаче ему продавцом товара в количестве, не совпадающем с количеством, определенным (определимым) в договоре. Нормы комментируемой статьи имеют по отношению к договору диспозитивный характер, то есть допускающий выбор в отличие от императивного, обязательного, повелительного. Они распространяются на договоры, объектом которых являются делимые вещи.  О понятии делимых вещей см. ст.128, ст.133 ГК РФ. Из ст.128 и ст.133 ГК РФ следует, что услуга – это вещь, причём вещь неделимая, ибо раздел такой вещи, как услуга невозможен без потери её потребительских свойств.

Если в какой либо период времени продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором (покупателю ″недопоставили″ оговорённое в договоре количество газа, тепла, воды или электроэнергии), то это невозможно восполнить в последующем периоде. Поэтому согласно императивным, то есть обязательным, повелительным нормам Гражданского кодекса и Закона о защите прав потребителей покупатель вправе, отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (см. ст.469 ГК РФ).   

 Продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса РФ о качестве товара, в момент передачи покупателю и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются. Момент исполнения обязанности продавца передать товар покупателю  предусматривается сторонами в договоре купли-продажи. Он находится в прямой зависимости от места исполнения договорного обязательства. С моментом исполнения обязанности продавца связываются важные правовые последствия: соблюдение срока исполнения кредитором обязанностей по договору и возможные неблагоприятные для него имущественные последствия при нарушении данного срока, переход к покупателю риска случайной гибели или порчи товара.

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю. В этом случае исполнение продавцом обязанности по передаче товара происходит в месте нахождения покупателя, пространственно отделенном от продавца, а обязанность по доставке продавцом товара должна быть предусмотрена договором. В договоре купли-продажи, предусматривающем обязанность продавца по доставке товара, должно быть указано, кто - продавец или покупатель - несет расходы по доставке товара. Обычно таковым является продавец, который может включить их в цену товара.

В договоре купли-продажи под риском понимается гибель или повреждение товара, наступившие по не зависящим от сторон причинам, вследствие возникновения случайных явлений или действия обстоятельств непреодолимой силы. Понятие гибели товара включает в себя полную или частичную утрату товара, находящегося во владении продавца или покупателя и уполномоченных ими лиц, потерю и недостачу товаров в период доставки перевозчиком или почтой товара покупателю и т.п. Повреждение товара означает нарушение его внешнего вида или частичную утрату свойств и функций, определяемых его назначением.

Применительно к коммунальным услугам при полной или частичной утрате ими потребительских свойств и федеральных стандартов качества в процессе передачи их потребителю следует руководствоваться нормами и положениями:

-   Закон о защите прав потребителей в РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1;        

- Правила предоставления коммунальных услуг гражданам.  Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006г. N 307;

 - О правовых основаниях возмещения вреда, причинённого потребителям      вследствие недостатков товара, работы или услуги. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Письмо от 6 июня 2005 г. N 0100/4265-05-32;

  - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170;

  -  Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000. "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия". Постановление Госстандарта РФ от 19 июня 2000 г. N 158-ст; 

   -   Об Электроэнергетике. Федеральный Закон 26 марта 2003 года  N 35-ФЗ.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Эта императивная норма указывает, что  обязанностью продавца является передача товара свободным от любых прав третьих лиц, имея в виду всю совокупность гражданских прав: имущественных и неимущественных, материальных и нематериальных - см. ст.128 ГК РФ и комментарий к ней. При неисполнении продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц (ст.460 ГК РФ) покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Продажа товара, обременённого правами третьих лиц, возможна, если покупатель согласен принять такой товар. Под правами третьих лиц следует понимать вещные или обязательственные права. Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся стороной договора купли-продажи (п.3 ст.308 ГК РФ).

Перевод должником своего долга на другое лицо, то есть участие в сделке третьего лица, допускается лишь с согласия кредитора – ст.391 ГК РФ.  Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично – ст.313 ГК РФ. Однако кредитор (потребитель) вправе не принимать исполнения обязательства по частям – ст.311 ГК РФ. Норма, содержащаяся в данной статье, имеет общий характер. Она предусматривает право покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец в нарушение условий договора не исполняет основную обязанность, лежащую на нем, - не передает покупателю проданный товар (п. 1 ст. 456 ГК).

 Отказ от исполнения договора купли-продажи может быть осуществлен покупателем в различных формах. Все зависит от конкретных особенностей каждого договора купли-продажи и от степени исполнения его сторонами. В одном случае покупатель, при отсутствии причиненных ему продавцом убытков, может просто ограничиться неплатежом предусмотренной в договоре цены товара. Во втором случае, при наличии у него убытков и (или) необходимости возврата произведенной им предварительной оплаты за товар (ст. 487 ГК), покупатель вынужден будет требовать в судебном порядке расторжения договора по п. 2 ст. 450 ГК и возмещения причиненных ему убытков (см. ст. 15, 393 ГК).

Договор поставки

В нормативных и ненормативных правовых актах региональных и местных органов власти, в печатных и электронных средствах массовой информации, в многочисленных распоряжениях разного рода коммунальных служб и на бытовом уровне везде можно увидеть и услышать такое словосочетание как ″поставка жилищно-коммунальных услуг″, ″поставщик жилищно-коммунальных услуг″, ″недопоставка услуг″ и т.п. Правомочно ли применение норм и правил договоров поставки в коммунальных отношениях.

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием – ст.506 ГК РФ.

Договор поставки является разновидностью договора купли-продажи. Однако договор поставки принципиально отличается от договора купли-продажи, а структура возникающих правоотношений не укладывается в структуру взаимодействия по купле-продаже. Правовое регулирование поставки товаров обладает существенными особенностями, большинство из которых вызваны специфическими признаками, выделяющими поставку из общего ряда договоров купли-продажи.

Первая особенность договора поставки состоит в том, что в качестве поставщика всегда должно выступать лицо, являющееся предпринимателем осуществляющее предпринимательскую деятельность либо гражданин-предприниматель. Покупателем также может быть только предприниматель. Это следует из характера передаваемых товаров и цели передачи, т.е. товары передаются для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, кроме личного использования, а это как раз и означает, что покупатель также должен вести предпринимательскую деятельность. При этом под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать, в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.).

Таким образом, субъектами договора поставки всегда являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Основной признак договора поставки – это передача вещи или  товара покупателю, занимающемуся предпринимательской деятельностью и не имеющему целей использовать этот товар для своих личных, семейных или домашних нужд. Кроме того, в договоре поставки может принимать участие самостоятельная фигура, именуемая получателем (см. ст. 509 ГК). Получатель не является стороной по договору, хотя на него могут быть возложены определенные обязанности, прежде всего обязанность принять товар, а иногда и произвести оплату (ст. 516 ГК).

Следовательно, и поставщик, и покупатель должны быть зарегистрированы как предприниматели и договоры поставки определенных видов товаров должны соответствовать их общей или специальной правоспособности. Поскольку для некоммерческих юридических лиц сфера предпринимательской деятельности ограничена, то вряд ли можно доказать соответствие закону договор поставки жилищно-коммунальных услуг организациями, являющихся структурными подразделениями органов власти.

 Специфическими чертами обладает и объект поставки. Им является товар, понимаемый в широком смысле как материальный объект, продукт труда, обладающий потребительской стоимостью и изготовленный для реализации на рынке. Предмет договора поставки – это всегда движимые вещи, определённые родовыми признаками (меры объёма, веса, метража) и которые не связаны с личным, домашним потреблением, а связаны исключительно с  предпринимательской деятельностью, например переработкой приобретённой продукции. Разумеется, один и тот же товар может быть объектом и договора поставки, и договора купли-продажи. Но объектом купли-продажи может быть любая вещь, а при поставке она должна быть пригодной к использованию в предпринимательской деятельности. Жители многоквартирных домов в сделках, именуемые поставками товаров, не участвуют. Не могут участвовать в таких сделках и Управляющие компании, ибо они не занимаются переработкой тепловой или электрической энергии или иных вещей, если даже они и вступили в договорные отношения с продавцами или изготовителями этой продукции.

«Недопоставка» жилищно-коммунальных услуг

Поэтому в коммунальных правоотношениях продавца (исполнителя, изготовителя) жилищно-коммунальных услуг  с потребителем, то есть с населением города или иного населенного пункта положения договора поставки не применимы и не должна использоваться сама терминология – поставка жилищно-коммунальных услуг, не говоря уже о "недопоставке" жилищно-коммунальных услуг. Такая ненормативная лексика и терминология  широко используется  тюменскими чиновниками разного уровня, журналистами печатных и электронных СМИ, всевозможными начальниками и рядовыми служащими Управляющих компаний, ЖЭУ, РЭУ  и т.д.

Задействована она и в нормативных актах, издаваемых городскими властям. Мало того, существуют отделы недопоставок, инженеры отдела недопоставок в этих самых Управляющих компаниях, ЖЭУи РЭУ, мастера по недопоставкам.  Термин  недопоставка услуг имеет экономический подтекст – мы Вам недопоставляем, Вы нам не доплачиваете. 

Поставщик, допустивший недопоставку товаров в отдельном периоде поставки, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора поставки, если иное не предусмотрено договором – ст.511 ГК РФ.  Каким образом можно недопоставить услугу, если услуга это действие? Работа – это тоже действие. Но не говорят же -  недопоставим работу!

Недопоставка товара выражается в неисполнении обязанности по передаче товаров всего обусловленного договором количества.  Недопоставка означает не только нарушение условий о количестве, но и о сроке. Следовательно, она одновременно является и просрочкой поставки. Однако непоставленные товары в одном периоде можно передать в следующем. Коммунальные услуги такими свойствами не обладают. Поэтому невозможно восполнить недостачу их в одном периоде дополнительной поставкой в другом периоде. Каким же образом можно восполнить недопоставку жилищно-коммунальных услуг? Тюменские чиновники отвечают своим гражданам – соразмерным уменьшением цены. Таков смысл Постановлений тюменских градоначальников - населению предписывается оплачивать жилищно-коммунальные услуги ненадлежащего качества.