Проснись, немытая Россия –

Страна рабов, страна господ,

Страна чиновного засилья

И  ты,  послушный им народ.

(из М. Ю. Лермонтова, апрель 1841 год….)

 Чтобы хоть как то противостоять чиновному произволу, нужно обладать хотя бы минимальными юридическими знаниями. Чему и посвящена предлагаемая Вам книга. 

Условия получения переработанного и дополненного варианта книги

В. Маркуц  "Коммунальное право"

Вы можете  ЗДЕСЬ_Kommunalnoe_pravo.docx

<!-- Yandex.Metrika -->
<script src="//mc.yandex.ru/metrika/watch.js" type="text/javascript"></script>
<script type="text/javascript">
try { var yaCounter427674 = new Ya.Metrika(427674); } catch(e){}
</script>
<noscript><div style="position: absolute;"><img src="//mc.yandex.ru/watch/427674" alt="" /></div></noscript>
<!-- /Yandex.Metrika -->

<!-- Yandex.Metrika -->
<script src="//mc.yandex.ru/metrika/watch.js" type="text/javascript"></script>
<script type="text/javascript">
try { var yaCounter326305 = new Ya.Metrika(326305); } catch(e){}
</script>
<noscript><div style="position: absolute;"><img src="//mc.yandex.ru/watch/326305" alt="" /></div></noscript>
<!-- /Yandex.Metrika -->

<div class="yandexform" onclick="return {type: 0, logo: 'rb', arrow: true, webopt: false, websearch: false, bg: '#FFCC00', fg: '#000000', fontsize: 12, suggest: true, site_suggest: true, encoding: ''}"><form action="//yandex.ru/sitesearch" method="get"><input type="hidden" name="searchid" value="152906"/><input name="text"/><input type="submit" value="Найти"/></form></div><script type="text/javascript" src="//site.yandex.net/load/form/1/form.js" charset="utf-8"></script>

В. Маркуц 

канд. техн. наук

© из книги   В. Маркуц 

«Коммунальное право»

6.3  Непосредственное управление жилым домом

 При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме заключают договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности на основании решений общего собрания собственниками помещений в таком доме. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров – п.1ст.164 ЖК РФ, и договоры заключаются самостоятельно каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени – п.2ст.164 ЖК РФ. В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры об электро- , газо- , тепло- , водоснабжении и водоотведении, а также договоры о продаже газа в баллонах и твердого топлива являются публичными, двухсторонними договорами.

. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в доме превышало половину общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме  – п.3ст.164 ЖК РФ.

 При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все общие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и без привлечения управляющей организации (управляющего). В отличие от положений ФЗ "О товариществах собственников жилья" ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший Закон ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя "не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам". (примечание автора: при большем числе домовладельцев данный способ управления многоквартирным домом использовать было запрещено). Оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, которым целесообразно использовать этот способ управления, определит практика.

 Реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессионального управляющего (управляющей организации). Лицо, имеющее с собственниками помещений возмездные договоры об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.

 К отношениям по рассматриваемым договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 38 ГК РФ) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ) с учетом обязательных требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технических регламентов, санитарных и технических норм и правил, устанавливаемых на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ и др.), а также правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемых Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с собственниками помещений, проживающих в многоквартирном доме и которые  на общем собрании собственников помещений в установленном ЖК РФ порядке выбрали способ непосредственного управления домом.  Договоры заключаются с любым обратившимся к ним собственником помещения.

К отношениям по договорам об электро- , газо- , тепло- , водоснабжении и водоотведении, а также по договорам о продаже газа в баллонах и твердого топлива применяются правила предоставления коммунальных услуг, устанавливаемые Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.

Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в доме.

Во-вторых, собственники помещений могут распределить между собой обязанности по управлению домом.

В-третьих, они могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.

 При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.

 В случае привлечения собственниками помещений управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенности в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности "от лица общего собрания" ЖК РФ не предусмотрена.

 Лицо, которому собственники помещений выдали письменные доверенности, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенностей уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменить способ управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям настоящего Кодекса к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.

Основная трудность непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений заключается в правовой неопределённости полномочного представителя жителей дома, который должен выполнять различные хозяйственные функции.  Каким образом ему получить плату за свою работу – ходить по квартирам и собирать деньги самому? Некоторые и заплатят, а кто-то и нет.

 Законодатель дал подробные разъяснения управления многоквартирным домом с помощью ТСЖ или с помощью Управляющей компании, а  вот как управлять домом непосредственно самим жителям. Возникает много  вопросов, большинство из которых чиновниками могут трактоваться весьма произвольно. Положим, проголосовали очно или заочно собственники жилых помещений и выбрали  способ непосредственного управления своим домом. И как это водится у нас, только несколько собственников пошли заключать договоры на оказания услуг по содержанию дома и коммунальных услуг с соответствующими организациями. А остальные понадеялись на авось – договор заключать не пойду -  нет времени, но оплачивать услуги согласен. Значит, кто-то должен это сделать за них. Да ещё те немногие, кто пойдёт заключать соответствующие договоры, могут получить отказ – идите, мол, да ведите всех остальных. Тогда и заключим договор.