В. Маркуц 

ПРАВОСУДИЕ   ПО–ТЮМЕНСКИ

5.7   Статьи на тему жилищно-коммунальных отношений

Договор управления многоквартирным домом и его существенные условия

После горячей осени 2006 года на коммунальном фронте затишье. Федеральные власти на полтора года отсрочили обязательную для населения процедуру с выбором способа управления домами муниципального жилого фонда. И, судя по всему, эта отсрочка не последняя. Отчаявшись заручиться согласием жителей города на ту или иную форму управления, муниципальные власти распределили дома, не определившиеся со способом управления, между существующими к этому времени управляющими компаниями, осуществив тем самым очередной передел. Сохранившиеся после многочисленных перетасовок и рокировок управляющие организации определили границы и разделили между собой муниципальный жилой фонд. Нет только главного, на каких условиях и каким образом будут предоставляться населению коммунальные и жилищные услуги. Вместо этого предлагается аморфный договор, никоим образом не отвечающий требованиям федерального законодательства и населения.

В предложенном договоре указывается, что директор имущественного казначейства города Тюмени и директор частной управляющей организации заключили между собой договор управления многоквартирным домом. На последней странице договора стоят печати упомянутых лиц. Спрашивается, а где же в этом договоре моё место или, к примеру, Сидорова или Петрова. Сколь ни читай, ни верти этот документ, места в нём для Сидорова, Петрова либо Иванова там нет. Имеется, правда, упоминание в п.9.2 договора, что собственники вправе получить  копию этого договора. То есть получить ничего не значащую бумагу. Её невозможно предъявить в суд в случае конфликтной ситуации, ибо судья непременно спросит, а где же в представленной бумаге ваша фамилия, адрес и подпись. И уж, коль предусмотрено  Жилищным кодексом Российской Федерации (часть1 статья 162) заключать договор управления многоквартирным домом в письменной форме с каждым собственником помещения в таком доме, то извольте выполнять его. И на первой странице договора, в самом первом предложении должны быть указаны реквизиты именно собственника квартиры, а не каких-то посторонних лиц.

 Предложенный договор содержит массу грамматических, стилистических, юридических ошибок и несоответствий федеральному законодательству. Многочисленные пункты договора содержат повторы и противоречат друг другу.  Не указан предмет договора. Описание состава общего имущества дома носит общий обезличенный характер, не отражающий его состояния и конструктивных особенностей жилого строения и прилегающей территории.

А самое главное заключается в том, что населению навязывают кабальные условия:

1. Расчёты услуг через ТРИЦ путём принудительного отъёма денег у населения за не оказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества. В неисправляемые трицевские  квитанции могут вставляться дополнительные строки на любые суммы;

2. Незаконная система разграничения эксплуатационной границы ответственности между общедомовым оборудованием и квартирой до проведения капитального ремонта дома и жилых помещений;

3. Незаконность требований денежных средств с населения на проведение капитального ремонта дома;

4. Отказ от выплаты собственникам жилых помещений  в досудебном порядке законной неустойки при непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающих установленную продолжительность в размере 3% за каждый час ненадлежащего исполнения коммунальной услуги;

5. Не указаны сроки устранения аварий, установленные Правилами предоставления коммунальных услуг, Правилам и нормами технической  эксплуатации жилищного фонда и Государственным стандартом.

В предложенном населению  договоре не отражены и отсутствуют  такие существенные,  жизненно важные для населения условия, без которых он является ничтожным, то есть недействительным:

1. Потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим предоставления услуг в соответствии с Правилами  предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г., Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00, Санитарными правилами устройства и эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения  СанПиН 4723-88 от 15.11.1988 №4723-88 и Государственным стандартом РФ ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия".

2. Способы и методы  контроля качества коммунальных услуг.

3. Проверки качества коммунальных и жилищных услуг, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) и положением о Государственной жилищной инспекции Тюменской области.

4. Уменьшение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально количеству полных лет непроведения капитального ремонта жилого строения в соответствии с ч.1 ст.616 ГК РФ, ч.2 ст.681 ГК РФ и ч.6, 10 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.   

5. Порядок и сроки устранения неисправностей и аварий в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170), Государственным стандартом РФ ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия" и Правилами  предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г..

6. Выплата собственникам жилых помещений  в досудебном порядке, установленном Законом о защите прав потребителей, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г. (п.38.д, п.49р, п.51е, п.51ж, п.77) законной неустойки при непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающих установленную продолжительность в размере 3% за каждый час ненадлежащего исполнения коммунальной услуги.

7. Не определёны условия оплаты жилищных, коммунальных и услуг управления.

Особенно трогательно звучит п.3.3.15 договора - "осуществлять другие права, предусмотренные актами органов местного самоуправления, регулирующие отношения по техническому обслуживанию, текущему ремонту многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг". Статья 14 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет компетенцию органов местного самоуправления. Ни одно из перечисленных в п.3.3.15 договора положений не отражено в названной статье ЖК РФ.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ "понуждение к заключению договора не допускается". Гражданин, как физическое лицо, не обязан заключать договор, особенно на кабальных условиях. А вот "отказ коммерческой организации от заключения публичного договора не допускается" – п.3 ст.426 ГК РФ. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.445 ГК РФ) приоритет в заключении договора принадлежит не коммерческой организации, а населению. Собственники помещений многоквартирного дома  направляют оферту, то есть предложение либо проект договора управляющей организации, стороне, для которой заключение договора обязательно. Управляющая организация, должна направить собственникам помещений, извещение о согласии подписать договор, либо об отказе, либо о согласии подписать договор на иных условиях. В этом случае управляющая организация направляет собственникам помещений протокол разногласий к проекту договора в течение тридцати дней со дня его получения. Собственники помещений, получившие от управляющей организации, для которой заключение договора обязательно, извещение о её согласии на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения.

Руководствуясь этими положениями, я, как автор книги "КОММУНАЛЬНОЕ ПРАВО", разработал "Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных  услуг", которые являются неотъемлемой частью договора, объёмом 1.14 Мбайт 97 страниц, где учтены основные нормы коммунального права, являющиеся составной частью общего гражданского и жилищного права Российской Федерации. Однако для населения такой объёмный документ иметь вовсе не обязательно. Во многих случаях вполне достаточно документа гораздо меньшего объёма, составленного на 3-х - 4-х страницах, где отражены существенные условия договора данного вида. Такой компактный "Договор управления многоквартирным домом", где отражены существенные, жизненно важные условия, составлен мною по форме агентского договора в соответствии п.1 ст.1005 ГК РФ от имени управляющей организации, но за счёт населения, отвечает как нормам Российского законодательства, так и требованиям жителей города. Он составлен на 3-х страницах, вручается каждому собственнику жилого помещения и служит доказательством заключения договора.  "Условия" могут храниться в управляющей организации. Собственники жилых помещений имеют право ознакомиться с ними, а при необходимости получить копию в электронном виде бесплатно или ксерокопию на бумажном носителе за плату.

"Условия управления многоквартирным домом" и текст "Договора управления" мною были направлены в управляющую организацию и в Администрацию города. Были получены замечания:

1. В сформулированном мною предмете договора отсутствует фраза о том, что управляющая организация обязуется предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.

2. Не указан состав общего имущества дома и адрес такого дома.

3. Не указан перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также нет перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания.

4. Не указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

5. Отсутствует порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

Поскольку никаких других замечаний со стороны Администрации города и управляющей организации не высказано, субстантивные основы предложенного "Договора управления" не подверглись сомнению, следует считать, что после внесения соответствующих поправок в его текст, он может быть рекомендован для повсеместного использования всеми управляющими  организациями города, так как соответствует всем положениям федерального законодательства, тем более что указанные замечания отражены в тексте "Условий управления многоквартирным домом".     

Ноябрь  2006 г. -  февраль 2007 г.   

Маркуц Вениамин Михайлович

канд. техн. наук, диплом ТН № 098695  от 13.05.1987 г.                 

адрес: 625001 г. Тюмень,  тел.  (3452) 43-98-86