В. Маркуц 

ПРАВОСУДИЕ   ПО–ТЮМЕНСКИ

5.7   Статьи на тему жилищно-коммунальных отношений

Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Легитимный, то есть законный, договор управления многоквартирным домом, составленный в соответствии с Российским законодательством, представляет собой комплексный многофункциональный договор, в котором  заключены такие самостоятельные части, как:

- управление многоквартирным домом,

- предоставление коммунальных услуг,

- оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Именно эти функции составляют предмет договора управления многоквартирным домом.

Перечень коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома содержит почти два десятка наименований. При этом каждое из них является или может быть предметом самостоятельного договора, и в каждом из них содержатся существенные, жизненно важные для населения условия, без которых он является ничтожным, то есть недействительным. Российское законодательство в области  коммунальных отношений даёт чёткое определение существенности условий в договорных отношениях. Существенными являются  условия о предмете договора, об обеспечении исполнения обязательств и условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, без которых договор не является действительным – ст. 432 ГК РФ. Такие существенные,  жизненно важные условия определены и прописаны в соответствующих разделах Российского законодательства. Они составляют основу коммунального права, являющего частью общего гражданского права в Российском законодательстве. Немногие наши коммунальные чиновники знают основы коммунального права, и потому предлагают населению такой договор управления многоквартирным домом, в котором не отражены и отсутствуют существенные,  жизненно важные для населения условия.

Под иными правовыми актами подразумеваются постановления  Правительства РФ в области  коммунальных отношений, где указаны конкретные существенные условия, применительно к тем или иным видам жилищно-коммунальных услуг:

- Правила  предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г., Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170),

- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491).

Потребительские свойства, федеральные стандарты, параметры качества и режим предоставления коммунальных услуг определены в соответствии с Правилами  предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г., Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00, Санитарными правилами устройства и эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения  СанПиН 4723-88 от 15.11.1988 №4723-88 и Государственным стандартом РФ ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия".

Перечень названий, параметры, описание потребительских свойств, федеральные стандарты качества и режим предоставления коммунальных и жилищных услуг, каждая услуга в отдельности, в договоре должны быть прописаны, а не просто обозначены ссылками на "действующие нормы" или "существующее Российское законодательство". Это избавит договор от всякого рода неясностей, двоякого чтения и прочих казуистических двусмысленностей и злоупотреблений, а исполнителям услуг придаст положительный импульс для добросовестного исполнения ими своих обязанностей. Ведь не секрет, что значительная часть населения и не подозревает о федеральных стандартах качества жилищно-коммунальных услуг, также как и работники сервисных организаций, набираемые по остаточному принципу. Гражданский кодекс России определяет, что "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (статья 421, 429, 432 , 435 ГК РФ) и они полностью отражены в его тексте.

Жилищным кодексом Российской Федерации (часть1 статья 162) заключать договор управления многоквартирным домом в письменной форме предусмотрено с каждым собственником помещения в таком доме. И на первой странице договора, в самом первом предложении должны быть указаны реквизиты собственника квартиры.

А что же предлагают нам управляющие организации? А предлагают они населению многостраничный, невнятный, не структурированный договор, содержащий, к тому же,  множество несоответствий федеральному законодательству. Многочисленные пункты договора содержат повторы и противоречат друг другу. Помимо того, что размыто определение, а по существу отсутствует предмет договора и его существенные условия, в преамбуле отсутствуют реквизиты собственника квартиры. Отсутствует описание общего имущества конкретного дома, без чего невозможно определить и рассчитать стоимость жилищных услуг. В настоящем виде предложенный населению договор можно сравнить лишь с большой кучей мусора, где практически невозможно отыскать что-либо ценное. Гораздо легче предложить новый текст договора, чем составить протокол разногласий к нему.

В предлагаемом договоре отмечено, что население обязано уплатить пени за просрочку платежей в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ. И это правильно. Однако в Гражданском праве обязательства и обязанности исполнителя и потребителя, продавца и покупателя симметричны. Почему же в таком случае не прописано в предлагаемом договоре  положение о выплате собственникам жилых помещений  в досудебном порядке законной неустойки при представлении им коммунальных и жилищных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающих установленную продолжительность.

Не конкретизирован порядок расчётов. Очевидно, предполагается проводить все расчёты через ТРИЦ путём принудительного отъёма денег у населения за не оказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества. Из учредительных документов ОАО ТРИЦ следует, что основу его деятельности составляет биллинг, то есть составление счётов. Биллинговая система, согласно определению – это сертифицированная автоматизированная система Исполнителя для учёта операций по оказанию услуг Потребителю и их оплате. Создание такой системы предполагает наличие присоединённой сети для обеспечения прохождения информационных сигналов от приборов учёта, установленных у сантехнических приборов отопления, холодного и горячего водоснабжения потребителя до принтеров ТРИЦа. К моменту учреждения ОАО ТРИЦ, да и в настоящее время, таковой сети не создано. А поскольку присоединённая сеть отсутствует, биллинговая система не сертифицирована, и потому деятельность ТРИЦа незаконна, так как печатание тарифов на жилищно-коммунальные услуги это не есть биллинг. В настоящем виде ТРИЦ не более чем оцифрованный самовар. А поскольку ТРИЦ не может проводить расчёты, в договоре предусматривается "организовать перерасчёт оплаты услуг". Получается, что население дважды оплачивает функцию начисления оплаты услуг – сначала ТРИЦу за его фальшивые квитанции 3%, затем управляющей организации за так называемый перерасчёт, который, как правило, не проводится надлежащим образом.

Поскольку управляющие организации могут меняться практически ежегодно, в договоре должно быть отражено весьма важное положение о том, что плата за содержание и текущий ремонт помещений вносится собственниками и нанимателями жилых помещений на расчётный (лицевой) счёт многоквартирного жилого дома, где проживают собственники и наниматели жилых помещений, заключившие настоящий договор с управляющей организацией. Списание денежных сумм с расчётного (лицевого) счёта  многоквартирного жилого дома, необходимых для финансирования текущих работ, производится по факту исполнения соответствующих работ с согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома или уполномоченных ими лиц. Это положение предписывает управляющей организации ежемесячно составлять акты выполненных работ. Тогда при исчезновении по каким либо причинам управляющей организации деньги не исчезнут вместе с этой организацией. Вместо этого ясного и чёткого положения, принятого повсеместно в соответствии с обычаями делового оборота, как это прописано в Гражданском Кодексе Российской Федерации, предлагается неэффективная система составления каких то непонятных актов "недопоставок". Так как не определено, кто должен составлять такие непонятные акты, они и не составляются.

Я отразил лишь немногие, но основные позиции, чем грешит предложенный населению договор управлении. Но и этого вполне достаточно, чтобы сделать выводы, почему нельзя подписывать договор управления многоквартирным домом, предложенный городскими чиновниками:

1.    Отсутствует предмет договора.

2.  Отсутствует описание общего имущества конкретного дома, без чего невозможно определить и рассчитать стоимость жилищных услуг.

3.   Не отражены и отсутствуют существенные,  жизненно важные для населения условия, без которых договор не является действительным, в том числе не отражены и отсутствуют потребительские свойства, федеральные стандарты качества и режим предоставления услуг.

4. В преамбуле договора отсутствуют реквизиты собственника квартиры  предусмотрено с каждым собственником помещения в таком доме.  

5.  Не прописано положение о выплате собственникам жилых помещений  в досудебном порядке законной неустойки при представлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающих установленную продолжительность.

6. Расчёты услуг через ТРИЦ путём принудительного отъёма денег у населения за не оказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества.

7. В договоре отсутствует положение о расчётном (лицевом) счёте многоквартирного жилого дома, на который вносится плата за содержание и текущий ремонт помещений.

 8. Списание денежных сумм с расчётного (лицевого) счёта  многоквартирного жилого дома, необходимых для финансирования текущих работ, производится по факту исполнения соответствующих работ с согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома или уполномоченных ими лиц.

Неоднократно приходилось слышать сетования наших  чиновников – вот, мол, не готовят специалистов для жилищно-коммунального хозяйства города, нет соответствующей правовой литературы. В 2005 году я подготовил к печати книгу "КОММУНАЛЬНОЕ ПРАВО", написанную в соответствии с федеральным законодательством Российской Федерации,  где собраны и обобщены практически все правовые и нормативные документы касательно коммунальных отношений населения с обслуживающими их организациями. Предлагал я её нашим городским и областным властям. Под предлогом отсутствия денег (на самом же деле причина другая), чиновники отказались её издать.

 Обобщённые в этой книге знания, помогли мне разработать "Договор" и "Условия управления многоквартирным домом и оказания жилищно-коммунальных услуг" в соответствии с "Методическими рекомендациями по составлению хозяйственных договоров". Согласно п.1 ст.432 ГК РФ в нём учтены императивные нормы субстантивных условий договоров данного вида. Учитывая сложную, многостороннюю структуру договора, объём его в электронном виде составил 1.14 Мбайт или 89 страниц на бумажном носителе в том числе: 27 статей, 266 пунктов и 18 приложений.

 Однако для населения такой объёмный документ иметь вовсе не обязательно. Во многих случаях вполне достаточно документа гораздо меньшего объёма. Такой компактный "Договор управления многоквартирным домом", где отражены существенные, жизненно важные условия, составлен на 6 страницах, вручается каждому собственнику жилого помещения и служит доказательством заключения договора.  "Условия" могут  храниться в управляющей организации. Собственники жилых помещений имеют право ознакомиться с ними, а при необходимости получить копию в электронном виде бесплатно или ксерокопию на бумажном носителе за плату.

             Маркуц Вениамин Михайлович

канд. техн. наук, диплом ТН № 098695  от 13.05.1987 г.                 

 625001  г.Тюмень,  тел. 8 (3452) 43-98-86