Проснись, немытая Россия –

Страна рабов, страна господ,

Страна чиновного засилья

И  ты,  послушный им народ.

(из М. Ю. Лермонтова, апрель 1841 год….)

 Чтобы хоть как то противостоять чиновному произволу, нужно обладать хотя бы минимальными юридическими знаниями. Чему и посвящена предлагаемая Вам книга. 

Условия получения переработанного и дополненного варианта книги

В. Маркуц  "Коммунальное право"

Вы можете  ЗДЕСЬ_Kommunalnoe_pravo.docx

<!-- Yandex.Metrika -->
<script src="//mc.yandex.ru/metrika/watch.js" type="text/javascript"></script>
<script type="text/javascript">
try { var yaCounter427674 = new Ya.Metrika(427674); } catch(e){}
</script>
<noscript><div style="position: absolute;"><img src="//mc.yandex.ru/watch/427674" alt="" /></div></noscript>
<!-- /Yandex.Metrika -->

<!-- Yandex.Metrika -->
<script src="//mc.yandex.ru/metrika/watch.js" type="text/javascript"></script>
<script type="text/javascript">
try { var yaCounter326305 = new Ya.Metrika(326305); } catch(e){}
</script>
<noscript><div style="position: absolute;"><img src="//mc.yandex.ru/watch/326305" alt="" /></div></noscript>
<!-- /Yandex.Metrika -->

<div class="yandexform" onclick="return {type: 0, logo: 'rb', arrow: true, webopt: false, websearch: false, bg: '#FFCC00', fg: '#000000', fontsize: 12, suggest: true, site_suggest: true, encoding: ''}"><form action="//yandex.ru/sitesearch" method="get"><input type="hidden" name="searchid" value="152906"/><input name="text"/><input type="submit" value="Найти"/></form></div><script type="text/javascript" src="//site.yandex.net/load/form/1/form.js" charset="utf-8"></script>

В. Маркуц 

канд. техн. наук

© из книги   В. Маркуц 

«Коммунальное право»

6.5  Управление посредством управляющих организаций

6.5.1  Два варианта договора населения с управляющей организацией

Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления профессиональной управляющей организации. Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой организационно-правовой формы собственности. В современных условиях управляющая организация - это компактная группа профессионалов, владеющих системными методами целевого  управления. Помимо уставного фонда такая организация в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75  "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом " должна иметь обеспечение. Обеспечение - это денежные средства для исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им:

- возмещение убытков, а также в возмещение вреда, причиненного общему имуществу;

- неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом.

 Это обеспечение представляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме. Другое обеспечение исполнения обязательств – это оплата управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций в пользу соответствующих ресурсоснабжающих организаций, в случае, если население не вовремя расплатится за предоставленные им жилищно-коммунальные услуги.

Размер обеспечения исполнения обязательств не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца. Лица, в пользу которых предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования по надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия этих договоров.

В соответствии с  Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75  общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования. Содержание и ремонт многоквартирных домов осуществляются на основании договора с управляющей организацией при обязательном соблюдении единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда независимо от формы собственности жилищного фонда за счет средств собственников помещений.

Такой договор может быть составлен по форме агентского договора в соответствии с п.1 ст.1005 ГК  РФ. Здесь возможны два варианта его исполнения:

- от имени управляющей организации, но за счет населения;

- от имени каждого жителя многоквартирного дома и за его счет.

Первый способ заключается в том, что В соответствии с п.1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору  управляющая организация обязуется за вознаграждение совершать юридические и иные действия от своего имени по поручению собственника помещения и за его счет. При таком варианте договора приобретает права и становится обязанной управляющая организация. Управляющая организация приобретает или производит коммунальные ресурсы и отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, а уж потом эти ресурсы реализует населению в виде жилищно-коммунальных услуг. При этом управляющая организация несёт ответственность за объёмы, потребительские свойства и федеральные стандарты качества коммунальных и жилищных услуг.

При втором варианте договора в соответствии с п.1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору  управляющая организация обязуется за вознаграждение совершать юридические и иные действия от имени и по поручению собственника помещения за его счет.  В этом случае приобретает права и становится обязанным каждый житель многоквартирного дома, управляющая организация является только необходимым посредником между населением и исполнителями услуг. Управляющая организация способствует собственникам жилых помещений заключать прямые договоры с эксплуатационными организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги, поскольку предоставлением коммунальных услуг занимаются специализированные организации, имеющие свой штат специалистов, лицензию на право заниматься определенной деятельностью. В случае реализации такого способа управления многоквартирным домом функции управляющей организации значительно сужены, зато и мера ответственности меньше. Не исключена также и комбинация этих способов управления.

 В обоих случаях необходим второй договор каждого жителя многоквартирного дома с управляющей организацией. Договор между  управляющей организацией или управляющим и собственниками помещений в многоквартирном доме включает только управленческие функции, заключающиеся в контроле за качеством предоставляемых услуг, начислением и сбором платы за жилищные и коммунальные услуги, производить выплаты собственникам жилых помещений  в досудебном порядке законной неустойки и прочие заранее согласованные услуги. Такой договор, составленный по форме агентского договора, где население делегирует свои права управляющей организации и передаёт ей функции управления, можно назвать договором управления:

1.  Заключать договоры каждого жителя многоквартирного дома на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома с подрядными организациями и осуществлять контроль за качеством выполненных работ.           

2.  Заключать договоры каждого жителя многоквартирного дома с ресурсоснабжающими организациями для предоставления коммунальных услуг потребителям.

3. Обеспечить предоставление пользователям помещений в необходимых для них объемах коммунальных услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления (теплоснабжения). Потребительские свойства и качество коммунальных услуг, а также режим предоставления должны отвечать параметрам федеральных стандартов качества, надежности и экологической безопасности в соответствии с Правилами  предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г., Государственными стандартами и Государственными санитарно-эпидемиологические правилами и нормативами Российской Федерации.

4.  Организовать начисление и сбор платы за жилищные и коммунальные услуги (услуги и работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, содержание и обслуживание лифтового оборудования, вывоз бытовых отходов, отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение), взыскание задолженности по оплате жилищных и коммунальных  услуг.

5.  Осуществлять контроль за качеством коммунальных услуг. Производить в установленном порядке (раздел VII и п.49.ж. Правил предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г.) уменьшение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность.

6.  В соответствии с п.7 ст.155 ЖК РФ и п.37 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам №307 производить начисление платы за жилищные и коммунальные услуги и предоставлять  платежные документы не позднее  -го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата.

7.  Производить выплаты собственникам жилых помещений  в досудебном порядке, установленном Законом о защите прав потребителей, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам №307 от 23 мая 2006 г. (п.38.д., п.49р, п.51е, п.51ж, п.77) законной неустойки при непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и с перерывами, превышающих установленную продолжительность в размере 3% за каждый час ненадлежащего исполнения коммунальной услуги.

8.  Осуществлять ведение претензионной и судебно-исковой работы и взыскание законной неустойки с ресурсоснабжающих организаций в пользу потребителей при предоставлении ими коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающих установленную продолжительность.

9.  Составлять акты о повреждении жилых помещений и имущества вследствие аварийных ситуаций либо хулиганских действий собственников, совместно проживающих с ним лиц, либо третьими лицами.

10.   Выявлять факты проживания в квартире собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке и невнесения за них платы по Договору. После соответствующе проверки, составления акта и предупреждения собственника в судебном порядке взыскивать с него понесённые убытки.

Однако авторы и составители Жилищного Кодекса Российской Федерации, неизвестно по каким причинам, отошли от позиций Гражданского Кодекса и рекомендовали свой вариант договора населения с управляющими организациями и назвали его договором управления многоквартирным домом. По форме и содержанию он соответствует договору купли - продаже с элементами договора доверительного управления имуществом. При этом предполагается, что управляющая организация самостоятельно производит либо приобретает коммунальные и жилищные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций.

6.5.2  Общие положения заключения договора населения с

 управляющей организацией

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.445 ГК РФ) приоритет в заключении договора принадлежит не коммерческой организации, а потребителю услуг и работ этой организации. Именно потребитель имеет право первым предложить условия договора. Собственники помещений направляют проект договора управляющей организации, то есть стороне, для которой заключение договора обязательно. Эта сторона, то есть управляющая организация, должна направить другой стороне - собственникам помещений, извещение о согласии подписать договор, либо об отказе, либо о согласии подписать договор на иных условиях. В этом случае управляющая организация направляет собственникам помещений протокол разногласий к проекту договора в течение тридцати дней со дня его получения.  Собственники помещений, получившие от управляющей организации, для которой заключение договора обязательно, извещение о её согласии на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения.

В соответствии со ст.162 ЖК РФ каждый собственник помещения в многоквартирном доме заключает договор управления с управляющей организацией в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации. Пункт 5 статьи 161 ЖК РФ предписывает собственникам помещений в многоквартирном доме заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, хотя в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации. Такой случай предусматривается пунктом 3 статьи 426 ГК РФ: "отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается". При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданским кодексом Российской Федерации: "если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор".

Сама коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не может - (п.2 ″Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, от 5 мая 1997 г. N 14″). Поэтому при любом способе управления жилыми домами собственники помещений в многоквартирном доме имеют право, данное им законом, заключить договор управления этим домом с управляющей организацией на условиях и в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей в РФ,  Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам и иными правовыми актами. Понятие "правовой акт", исходя из содержания п.3 ст.3 ГК РФ, толкуется как указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. Никакие региональные или муниципальные ″постановления, положения, распоряжения″ и пр. такими правами не обладают, а потому правовыми актами не являются.

Отсутствие соглашения по существенным условиям означает, что договор является незаключенным. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления является консенсуальным, двухсторонним и возмездным договором. Возмездный договор (ст.423 ГК РФ) – это консенсуальный договор, по которому исполнитель жилищно-коммунальных услуг  должен получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, в котором исполнение обязанностей одной стороной сопровождается платой. Встречное предоставление за исполнение другой стороной обязанности может быть уплатой денег, выполнением работы, оказанием услуги. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности.

Договор управления, независимо от его вида и формы, в соответствии со ст.162 ЖК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении общего собрания. Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме), органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива)  в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон.    

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления и управляющей организации устанавливаются условия управления. Общее собрание  определяет перечень необходимых работ и услуг, которые должны производиться управляющей организацией, стоимость работ и услуг, оказываемых управляющей организацией, или пределы стоимости таких работ и услуг и т.д. Условия, на которых будет заключаться договор управления, а также права и обязанности сторон договора на общем собрании должны быть  определены четко и подробно. Если договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, то он ничтожен (ст. 168 ГК РФ).

В договоре должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома, включая описание придомового земельного участка. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в компактном договоре практически невозможно, да собственник жилого помещения может и не знать размера и состава всего общего имущества. Более целесообразным представляется дать такое описание в "Условиях управления многоквартирным домом", являющихся составной частью договора управления. К описанию состава общего имущества многоквартирного дома прилагается поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ.

Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление собственникам коммунальных услуг. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг. Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. В договоре указывается порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по содержанию и ремонту этого дома и платы за коммунальные услуги, а также порядок их взимания.

Предмет договора является существенным условием всех договоров. Функции  управляющей организации, являющейся посредником между собственниками помещений в этом доме и исполнителями соответствующих жилищных и коммунальных услуг, в нём должны быть чётко определены. В договоре управления должны быть отражены условия договора, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Перечень необходимых работ и услуг, которые должны производиться управляющей организацией, стоимость работ и услуг, пределы стоимости таких работ и услуг и других существенных условий является необходимым условием договора управления. Управленческие функции содержат многочисленные пункты, самыми важными из которых является пункты заключения договоров жителей дома с эксплуатационными организациями и организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации.

Пункт 2 ст.445 ГК РФ предусматривает случай, когда проект договора собственникам помещений, направляет управляющая организация, то есть сторона, заключение договора для которой  обязательно. Собственники помещений в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор, отказаться от подписания договора или предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий). Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в Гражданском кодексе Российской Федерации. Управляющая организация обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если стороны подписывают договор, то содержащиеся в нем условия считаются согласованными.

В соответствии с ч. 4 ст. 162  ЖК РФ условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если кто-либо из собственников и управляющая организация согласуют условия, отличные от тех, на которых до этого подписаны договоры с другими собственниками в том же доме, или суд примет решение о заключении договора управления на иных условиях, во всех этих случаях необходимо внесение изменений в ранее заключенные договоры управления. Жилищным Кодексом установлены минимальный и максимальный сроки, на которые может быть заключен договор управления. Срок действия договора управления, заключаемого собственниками помещений в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, заключается на срок не менее одного года, но не более чем на пять лет. После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен договором управления. Не позднее чем через год после заключения договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом.  Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

6.5.3     Изменение и расторжение договора управления договора управления

Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ. Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде. В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управлением многоквартирным домом. Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч.3 ст. 161 Жилищного Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.

 По окончании срока действия договора управления, стороны вправе прекратить договор либо заключить его на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия договора, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока его действия, управляющая организация обязана передать собственникам помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую передали ей собственники при заключении договора, и документацию по данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период управления. Передача производится выбранной общим собранием управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу, при отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме. После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

В соответствии со ст. 155.7 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Однако, учитывая краткий и довольно печальный опыт рыночных отношений в современной России, не следует доверять вновь образованным управляющим организациям сбор платы за жильё и коммунальные услуги. Договор населения с  управляющими организациями должен быть составлен таким образом, чтобы деньги за жилищно-коммунальные услуги поступали непосредственно исполнителям соответствующих услуг. Учитывая, что платежи за многие жилищные услуги, в отличие от коммунальных, носят накопительный характер, в договоре необходимо предусмотреть  меры сохранения этих денежных средств в случае рокировки или ликвидации управляющих организаций.

6.5.4    Выводы

Анализируя нормы Гражданского и Жилищного кодексов, смежные правовые нормы и исторический менталитет нынешнего населения Российской Федерации, а также опыт стран развитого капитализма, автор глубоко убеждён, что из трёх предложенных законодателем форм управления жилыми домами имеет перспективы только одна – модифицированная форма управления жилыми домами с помощью управляющих организаций. При этом управляющие организации не должны иметь никаких властных полномочий в отношении населения. Они должны быть только лишь необходимыми посредниками между населением и организациями жилищно-коммунального комплекса. Первые две формы управления жилыми домами: непосредственное управление и с помощью ТСЖ со временем реформируются в сторону профессионального управления, так как требуют большого числа не только инициативных людей, но и специалистов, обладающих необходимыми знаниями, как технических систем ЖКХ, так норм коммунального права. А по мере роста благосостояния населения, вряд ли в будущем отыщутся энтузиасты и инициаторы, даже из среды пенсионеров, которые в ущерб своему досугу, будут заниматься коммунальными вопросами. Лучше переложить это на профессионалов и специалистов, если к тому времени их смогут подготовить наши не слишком уж профессиональные и расторопные власти.