Проснись, немытая Россия –

Страна рабов, страна господ,

Страна чиновного засилья

И  ты,  послушный им народ.

(из М. Ю. Лермонтова, апрель 1841 год….)

 Чтобы хоть как то противостоять чиновному произволу, нужно обладать хотя бы минимальными юридическими знаниями. Чему и посвящена предлагаемая Вам книга. 

Условия получения переработанного и дополненного варианта книги

В. Маркуц  "Коммунальное право"

Вы можете  ЗДЕСЬ_Kommunalnoe_pravo.docx

<!-- Yandex.Metrika -->
<script src="//mc.yandex.ru/metrika/watch.js" type="text/javascript"></script>
<script type="text/javascript">
try { var yaCounter427674 = new Ya.Metrika(427674); } catch(e){}
</script>
<noscript><div style="position: absolute;"><img src="//mc.yandex.ru/watch/427674" alt="" /></div></noscript>
<!-- /Yandex.Metrika -->

<!-- Yandex.Metrika -->
<script src="//mc.yandex.ru/metrika/watch.js" type="text/javascript"></script>
<script type="text/javascript">
try { var yaCounter326305 = new Ya.Metrika(326305); } catch(e){}
</script>
<noscript><div style="position: absolute;"><img src="//mc.yandex.ru/watch/326305" alt="" /></div></noscript>
<!-- /Yandex.Metrika -->

<div class="yandexform" onclick="return {type: 0, logo: 'rb', arrow: true, webopt: false, websearch: false, bg: '#FFCC00', fg: '#000000', fontsize: 12, suggest: true, site_suggest: true, encoding: ''}"><form action="//yandex.ru/sitesearch" method="get"><input type="hidden" name="searchid" value="152906"/><input name="text"/><input type="submit" value="Найти"/></form></div><script type="text/javascript" src="//site.yandex.net/load/form/1/form.js" charset="utf-8"></script>

Маркуц Вениамин Михайлович

В. Маркуц  

канд. техн. наук (Ph.D.)

профессор  РАЕ 

Заслуженный работник науки и образования

FULL  MЕMBER  EUROPEAN ACADEMY  OF NATURAL HISTORY

Как и сколько управляющие организации воруют у населения на жилищных  услугах

     Прикормленные властями местные средства массовой информации вовсю изощряются в угодничестве перед ними. Вот несколько штрихов из еженедельника "Квартирный вопрос" № 32  от 16.08.2010 г. "В настоящее время администрацией города предпринимается ряд мер по погашению задолженности в сфере ЖКХ". Далее идёт традиционный набор карательных мер. Но ни разу не приходилось мне читать, чтобы администрация города озаботилась легитимизацией договора управления многоквартирными домами, который бы соответствовал Российскому законодательству. Ведь в своё время администрация города Тюмени сделала всё возможное, чтобы такой договор не был принят. Ещё бы, ведь ЖКХ – это их бездонный кошелёк, откуда безнаказанно можно воровать на свои нужды украденные у населения деньги. А для этого не нужен договор, который отсекает руки берущего. А как Вам такие несусвятицы  из "Квартирного вопроса" № 29  от 26.07.2010 г.  -  "акты недопоставки некачественных услуг", или "насколько тепла недоподали, настолько и будет уменьшена оплата". Не послать ли эти перлы тюменской журналистики М.Жванецкому или М. Задорнову? У меня, к сожалению, обрабатывать такие сюжеты таланта недостаёт.

     А что же электронные средства массовой информации? Ну, здесь они намного опередили печатные СМИ. Регулярно показывают сюжеты о том, как обрезают трубы отопительных систем в квартирах жителей многоквартирных домов, если те "задолжали" энергоснабжающим организациям. В последнее время транслируют сюжеты о том, как судебные приставы штурмуют квартиры "бедолаг - неплательщиков" за коммунальные и жилищные услуги, как попугаи повторяют тексты о "задолженности " населения за жилищно-коммунальные услуги, да цитируют угрозы коммунальных чиновников, если жители не оплатят "долги". А как на самом деле? Действительно ли жители наших трущобных многоквартирных домов, десятки лет не видевшие капитального ремонта,  являются "злостными" неплательщиками? А может всё наоборот.

     В предлагаемой статье я предлагаю каждому жителю провести простейшие арифметические расчёты, используя только платёжные квитанции, паспортные данные своего дома и квартиры, а также акты проведённых работ управляющей организацией по обслуживанию и ремонту дома (жилищные услуги), которые она должна регулярно, ежегодно предоставлять каждому собственнику или нанимателю, проживающему в обслуживаемом ею доме.

        За последние два десятилетия в России возродилось, и по всей видимости, навсегда утвердилось на системном уровне беловоротничковое воровство породнившихся между собой органов власти и бизнеса. Априори об этом знали и знают все, и ни у кого никогда это родство не вызывало и не вызывает сомнений. И заявляют об этом регулярно, а чтобы создать видимость борьбы со злом, время от времени проводят наказательные мероприятия, устраивая время от времени показательные порки – боремся, мол. Правда, в качестве козлов отпущения, почему то всегда берут милицию. Даже генералов милицейских не щадят. Изредка достаётся неугодным предпринимателям, чиновникам средней руки на уровне муниципалитета, ещё реже на губернском (областном) уровне.

     В средствах массовой информации в последнее время много говорится о воровстве в сфере ЖКХ. Однако, кому и как передаются украденные у населения деньги известно мало.   Единственный раз по одному из центральных каналов телевидения был показан сюжет об управляющих организациях Тюмени. Тогда были показаны особняки "генералов" этих организаций, построенные на украденные у населения деньги. Скандал быстро замяли, однако, под предлогом, что сбор денег за жилищно-коммунальные услуги для управляющих организаций это несвойственный им вид деятельности, эту функцию у них отобрали. А заодно отобрали и функцию предоставления населению коммунальных услуг, оставив им только подметание дворов, да уборку лестничных площадок. Предоставление населению коммунальных услуг поручили энергоснабжающим организациям, а функцию сбора денег поручили специализированным расчётным центрам. В Тюмени таковым стал ТРИЦ – Тюменский расчётно-информационный центр. Никакой информационной способностью он не обладает – даже тарифы на услуги без ошибок напечатать не может. На самом же деле ТРИЦ  - это система принудительного отъёма денег у населения за не оказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества.

    Никаких положительных результатов от передачи функций предоставления коммунальных услуг из управляющих организаций  энергоснабжающим не получилось. Поэтому летом 2006г. сохранившиеся после многочисленных перетасовок и рокировок управляющие организации определили границы и разделили между собой муниципальный жилой фонд. Городская администрация впоследствии этот передел узаконила своими распоряжениями. В наш дом после нескольких лет неразберихи вновь вернулась управляющая компании "Запад", безраздельно управлявшая им до этого почти два десятилетия, то есть практически с момента сдачи его в эксплуатацию. Однако условия неограниченного доминирования управляющих организации во взаимоотношениях с населением к этому времени сменились в другом направлении. Во-первых, взаимоотношения жителей дома и управляющих организаций должны строиться на договорной основе. Во-вторых, чтобы получить возможность управлять многоквартирным домом, необходимо получить согласие жителей этого дома.

Как нам втюхали пустой, малосодержательный, ничтожный, нелегитимный, незаконный договор управления

(соответствует ли договор управления и  оказания  жилищно-коммунальных  услуг законам и нормам Российского Законодательства)

     Учитывая это, обратился я в управляющую компанию "Запад" с просьбой ознакомиться с текстом договора, по которому они намерены строить с нами взаимоотношения. После настойчивых просьб предложили наспех состряпанный договор, никоим образом не отвечающий требованиям и населения и федерального законодательства. Его  невозможно даже использовать для составления протокола разногласий. Тогда 3 августа 2006 г. я обратился в ООО УК "Запад" с предложением в течение месяца составить проект договора, который соответствовал бы действующему Российскому законодательству. В назначенный срок проект такого договора, "Условия  управления многоквартирным домом и  оказания жилищно-коммунальных  услуг", объёмом 97 страниц текста, был составлен и передан в ООО УК "Запад". Он отвечал на любые возможные вопросы в жилищно-коммунальных отношениях, на паритетной основе решал вопросы взаимодействия населения и управляющих организаций. Для населения такой объёмный документ иметь вовсе, не обязательно, хотя каждый мог бы получить его бесплатно в электронном виде и за плату на бумажном носителе. Поэтому на основе "Условий"  был составлен более простой и сокращённый текст "Договора управления многоквартирным домом  и  оказания  жилищно-коммунальных  услуг" на 6 страницах, где прописаны все существенные условия, необходимые и достаточные для договоров данного вида. При этом "Условия  управления многоквартирным домом и  оказания жилищно-коммунальных  услуг"  являются необходимым приложением к  " Договору управления ", без которых он является незаконным.

     В течение 3-х последующих месяцев я не только не получил оплаты за выполненную работу, но и никаких замечаний, возражений и предложений. Вместо этого в наш дом начали являться какие-то девицы, якобы от ООО УК "Запад" с кипой бумаг, своими пальчиками показывая, куда поставить свою подпись. Были они и у меня. Начали было показывать, куда мне следует поставить свою подпись. Я им ответил, что хотелось бы посмотреть, за что же я ставлю свою подпись, и что же содержится в этой кипе. С явной неохотой после многочисленных просьб девицы всё-таки дали мне возможность ознакомиться с бумагами. Просмотрев их, обнаружил текст заявления о моём согласии с выбором способа управления нашим домом ООО УК "Запад" и текст Договора управления. Первый документ я подписал, понимая, что другая управляющая организация вряд ли будет лучше. Второй документ, то есть текст Договора управления подписывать не стал, сказав им, что он не соответствует  Российскому законодательству. Большого успеха в сборе подписей они не добились, потому что вскоре на дверях нашего дома появилась приклеенная бумажка о проведении собрания жителей нашего дома. В повестке собрания значились два вопроса: выбор способа управления нашим многоквартирным домом и выбор  управляющей организаций. Никаких других вопросов не было. На собрание к нам прибыл сам Макаренко С.И. - генеральный директор " УК "Запад ". Вряд ли возможно назвать это мероприятие собранием жителей дома, скорее всего это была беседа, ибо из 144 квартир во дворе дома кроме меня собрались 7 – 8 старушек, постоянно сидевших на лавочке, ещё столько же женщин помоложе, да 3 – 4 , как обычно, полупьяных личностей мужского пола. Не сомневаюсь, что в протоколе этого "собрания" список присутствующих значительно шире, так как позднее, уже после  "собрания" он постоянно пополнялся.

    Так или иначе, но эти два вопроса решились довольно быстро. На вопрос Макаренко, хотят ли они быть на "Западе",  - вы ведь меня хорошо знаете, не так ли. - Да, знаем, знаем, - ответил нестройный хор старушек, – хотим Макаренко. Он довольно популярно объяснил, что под его руководством у жителей дома будут все коммунальные блага. После этого, воспользовавшись присутствием у нас такого редкого начальника,  начались многочисленные вопросы и жалобы на коммунальные и жилищные проблемы в квартирах. А между тем, под шумок, во время этой беседы среди присутствующих сновали всё те же проворные девицы с тем же пакетом документов и своими пальчиками показывали, куда поставить свою подпись. Когда же я попытался обратить внимание Макаренко на то, что в повестке собрания вопрос об условиях управления, тексте договора управления, существенных условиях договора управления, не упоминается, он невнятно заявил, что такие вопросы будут решаться в последующем. На мой вопрос, почему же тогда нас заставляют подписывать договор, который ещё не обсуждался, он не ответил, что-то невнятно пробормотал, затем заторопился и отбыл восвояси. После этого по нашим квартирам ещё долго, до самого Нового года, шныряли проворные девицы, пока обманным путём не набрали нужное им количество подписей жителей нашего дома. Вот так, обманным путём и был легитимизирован ничтожный, не действительный с точки зрения закона договор управления нашим многоквартирным домом. Действует он и по настоящее время, несмотря на все мои усилия и обращения в различные властные и контролирующие органы оспорить  его. Ни администрация г. Тюмени, ни администрация Тюменской области, ни городская Дума, ни областная Дума, ни прокуратура, ни антимонопольное управление, никто из них не увидел в договоре, состряпанном неизвестно кем, никакого криминала. И никто из них не удосужился рассмотреть и сравнить тексты договоров: мой и ныне действующий.

     Видя это, 1 декабря 2006 г. в соответствии со ст.426 и п.1 ст. 445 ГК РФ я обратился в ООО УК "Запад" с предложением заключить со мной и другими жителями нашего дома договор управления многоквартирным домом  и  оказания  жилищно-коммунальных  услуг. В ответ мне было предложено подписать прежний договор, где ни слова не было сказано о существенных условиях, без которых договор не имеет законной силы, то есть легитимности. Легитимный, то есть законный, договор управления многоквартирным домом, составленный в соответствии с Российским законодательством, представляет собой комплексный многофункциональный договор, в котором  заключены такие самостоятельные части, как:

- управление многоквартирным домом,

- предоставление коммунальных услуг,

- оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

    Именно эти функции составляют предмет договора управления многоквартирным домом, а не многостраничное обезличенное описание неизвестно чего, характерное для всех модификаций типового договора, что предлагают чиновники администрации г. Тюмени.

        Согласно статье 432 ГК РФ существенные условия договора – это предмет договора; стандарты качества и потребительские свойства товара; режим предоставления; цена и сроки исполнения; права, обязанности и имущественная ответственность исполнителя при предоставлении товара ненадлежащего качества; соглашение о взаимных обязательствах уплаты пени и неустойки; условия и форма оплаты; а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, и все остальные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение. Как видим, договор управления – это многофункциональный договор, содержащий большую номенклатуру работ – это и коммунальные услуги (4 – 5 наименований работ), и жилищные услуги (до десятка и более наименований работ), это и услуги управления. При этом каждый вид выполняемых работ мог бы стать предметом самостоятельного договора, который содержал бы свои, субстантивные (присущие только этому виду договора)  существенные условия, без которых он не является действительным. Ничего подобного договор, представленный жителям нашего дома, не содержит. Поэтому в силу ст.168, ст.179, ст. 420, ст.422, ст.426, ст. 432, ст. 435,  ст. 438, ст. 445 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ он является ничтожным, то есть недействительным.

    Поскольку управляющие организации могут меняться практически ежегодно, в договоре, мною составленным, отражены весьма важные положения:

- плата за содержание и текущий ремонт помещений вносится собственниками и нанимателями жилых помещений на расчётный (лицевой) счёт многоквартирного жилого дома, где проживают собственники и наниматели жилых помещений, заключившие настоящий договор с управляющей организацией;

- списание денежных сумм с расчётного (лицевого) счёта  многоквартирного жилого дома, необходимых для финансирования текущих работ, производится по факту исполнения соответствующих работ с согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома или уполномоченных ими лиц.

-  управляющие организации ежемесячно составляют акты выполненных работ.

Жилищные услуги. Сколько на них воруют управляющие организации

     Конечно же, ничего подобного в договоре, которым руководствуются управляющие организации, не содержится. Поэтому его удобно использовать для воровства денег у населения, что происходило и происходит в настоящее время. Чтобы убедится в этом достаточно провести простейшие расчёты, результаты которых сведены в таблицу. Увидев их, даже я испытал нечто вроде шока, хотя я давно знал систему и количество воровства в управляющих организациях. А от нашей управляющей компании "Запад" на своём опыте испытывал и испытываю зимнюю стужу и холод в квартирах. К тому же,  горячая вода бывает у нас считанные дни в году. В расчётах использованы следующие данные: акты выполненных работ, представленные ООО "Управляющая компания Запад"  за период с 03.2007 г. по 03.2010 г., количество квартир в доме 144, общая жилая площадь 4500 м².

Таблица 1

Результаты расчётов о полученных и израсходованных денежных сумм с жителей дома за жилищные услуги за период с 03.2007 г. по 03.2010 г. согласно актам выполненных работ, представленных ООО "Управляющая компания Запад" 

    Таким образом, за три года только на жилищных услугах у жителей нашего дома Управляющей компанией "Запад" украдено 1 138 142 (один миллион сто тридцать восемь тысяч сто сорок два) руб. За 10 лет, что воровали у нас только на жилищных услугах, эта сумма составляет почти 4 миллиона рублей. А за тридцать лет (столько лет нашему дому) – около двенадцати миллионов рублей. За такую сумму можно провести такой капитальный ремонт и применить такие энергосберегающие технологии, что не снились нынешним инициаторам энергосберегающего города и квартала. Под вечные стенания о неплатежах населения (кстати, они – эти неплатежи, по опубликованным данным составляют всего 3 – 7%), воровство на уровне управляющих организаций составляет более половины (более 50%) от собранных денег у населения. Сравните цифры  - 5% в среднем "неплатежи" населения и 50% воровство управляющих организаций только по жилищным услугам, не считая коммунальных! Так кто же, всё-таки, кому недоплачивает? Население управляющим организациям или управляющие организации населению? Можно ли столько красть, будь принят  текст "Договора управления многоквартирным домом", составленный мною  в соответствии с Российским законодательством, и отвергнутый тюменскими чиновниками. Конечно же, нет! Ибо его текст не содержит практически никаких лазеек для воровства.

      По одному из тюменских телеканалов не так давно проскользнул сюжет о том, что институт государства и права при тюменском госуниверситете, якобы, собирается разработать новый текст договора управления многоквартирным домом. Это после того, как жители безуспешно в течение несколько недель добивались отключения теплоснабжения своих квартир, когда температура наружного воздуха в тени достигала 28⁰ С и выше,  а городские власти и теплосети этому долго противились. Тогда один из таких чиновных учёных этого института государства и права заявил, что существующий текст договора необходимо  изменить, чтобы избежать подобных негативных последствий. Сомневаюсь, в результативности их усилий. Ведь чтобы составить договор управления многоквартирным домом  и  оказания  жилищно-коммунальных  услуг, соответствующий Российскому законодательству, необходимо овладеть  знаниями коммунального права. А чтобы овладеть знаниями  коммунального права, необходимо их разработать, так как  коммунальное право – это самостоятельная часть гражданского права. И вряд ли они об этом догадываются.  Уверен, что для разработки такого договора эти доморощенные ученые  из института государства и права затребуют не один десяток миллионов рублей. А получат в результате всё тот же ныне действующий договор, ибо вряд ли они смогут овладеть теорией коммунального права. Это первое. А во-вторых – это управленческий кризис в жилищно-коммунальной системе. Нынешние управляющие организации управляющими как раз и не являются. Они понятия не имеют о формах, функциях и предмете управления. Он и как были, так и остались жилищно-коммунальными трестами и управлениями. Поэтому они не смогут работать по договору,  составленному в соответствии с Российским законодательством.  

    В следующей статье на примере нашего дома я покажу, сколько денег крадут ресурсоснабжающие и управляющие организации на коммунальных услугах благодаря незаконно действующему   договору  управления многоквартирным домом. Цифры будут не менее шокирующими. Знает ли об этом прокуратура и другие контролирующие органы. Прошу считать данную статью как публичное обращение в соответствующие организации с целью принятия действенных мер против сложившейся в городе Тюмени системы воровства в жилищно-коммунальной сфере.

Май – июнь 2010 г.                                    В. Маркуц 

Маркуц Вениамин Михайлович, к.т.н.

625001, г. Тюмень, тел. 8 (3452) 43-98-86 

Е-mail: markusb@mail.ru  

 скачать полный текст Вы можете по ссылке ниже

Kak_vorujut_upravl._organizaccii_W.2003.doc